代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
今年以来，由于楼市和土市鲜有新货供应，黄埔一改往日高调作风，存在感稍有降低。
不过就在最近，不少房产自媒体传出，黄埔业主正在集体降价出逃，甚至“自刀”卖房，堪比隔壁增城！
作为近些年广州东进第一站，黄埔凭借规划红利，区域发展腾飞，楼市更是当之无愧的“当红炸子鸡”，房价向来给群众以“只涨不跌”的印象，如今为何“跌声一片”？
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据近期媒体不完全统计，4月黄埔23个标杆小区中，共计有21个小区二手房源挂牌价环比下滑。
从统计表来看，一眼望去确实是绿得让人心慌，但细看实际环比降幅并不明显。
因此，小编拉取了今年1-4月黄埔区成交套数TOP20个小区，并统计了均价同比涨跌情况，让大家更直观感受市场温度。
数据显示，这20个小区中，除3个没有对比值，另有13个小区二手成交均价是下跌的，占比达76%（已剔除3个无对比值小区）。
从统计数据看，黄埔二手房成交价确有下跌趋势，其中有些楼盘降得还比较猛。
比如热销TOP2的实地常春藤，今年1-4月其二手成交均价为22553元/㎡，同比下跌15%，降了将近4000元/㎡.
项目堪称命运多舛，开盘初期乘上黄埔放松人才购房的东风，一度卖到2.8万/㎡。后来接连受到学位风波和交楼风波的洗礼，早年的黄埔区销冠光环早已不再，二手市场的价格也一路走低。
据媒体透露，项目目前挂牌为2.65万/㎡，但实际成交价远低于此，近期成交的最低价是1.9万/㎡，价格堪比增城！
此外，与常春藤同一板块的珠江嘉园也从2字头降至1字头，相比去年同期降了12%。
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回顾过去五年，黄埔全区房价普涨，五年间涨幅达到128%。
各板块楼市气势如虹。相比2018年，房价居首的旧黄埔涨了29%，边缘板块如东区和永和板块都涨了7成以上；有规划和概念加持的科学城和知识城更是近乎翻倍。
如今黄埔多个二手小区房价“跳水”，背后原因众多。
首先是“挤水分”，过去几年坐拥政策及人才红利，黄埔部分板块房价显著飞涨。
典型如知识城的万科幸福誉，数据显示，该小区今年1-4月网签均价27870元/㎡，而去年同期是刺破3字头。
还有部分位落边缘，曾经蹭区域红利房价上涨的楼盘。
比如，永和板块的实地常春藤、万科里享家和珠江嘉园，三个小区同比降幅均超过一成。
而最主要的原因还有，黄埔二手市场确实难！
贝壳官方数据显示，目前广州二手房挂牌量突破13万套，竞争激烈程度不言而喻。
黄埔挂牌量虽然不算多，但可免缴二手增值税的“满5”房源占比不足50%，位列全市最低。因此，急于脱手的部分“未满5”业主只能通过“自刀”提升自家房源的竞争力。
当然，除却价跌的二手小区，部分热点板块的标杆楼盘价格还是相对坚挺的。
比如TOP20中涨幅最强势的万科城市花园，项目位于旧黄埔板块，1-4月二手成交均价47110元/㎡，同比大涨23%。
科学城多个小区逆市飘红，如热销冠军万科东荟城，今年1-4月二手成交均价37384元/㎡，比去年同期上涨6%；同板块的科城山庄锦泽园，二手成交均价44844元/㎡，同比涨幅11%；另据媒体报道，板块网红二手盘新福港鼎峰近期2套单价破6的房源，重回巅峰。
