荔湾白鹅潭2006年概念首提，这十几年来规划几经修改，落地进度却不如预期，画的饼一次比一次华丽，都听倦了。
前华夏幸福新隆沙地标，被视作与白鹅潭命运捆绑，随着其涉宅部分在三批次供地中重新上架，希望重燃。
宅地花落谁家，也预见包括地标广州幸福中心在内的商业部分走向，此前已传出华润将带来万象系列。这也吻合白鹅潭今年主攻商业IP的思路：coco park、太古汇商业体、沃尔玛山姆等重点项目...
产业布局不如东部，在商业上发力的白鹅潭，能否曲线破局，土地市场即将诚实地给出判断。
地标旁宅地起死回生，有点烫手
紧邻珠江后航道是白鹅潭最大卖点。这次要入市的两宗地，都临江，曾经要建板块天际地标的新隆沙地块位于白鹅潭核心区，芳村大道南以东地块实际上是广船二三期。
地是好地，但非常考验拿地房企实力。前者有一堆配建条件增加成本，涉及安置房、道路、文物；后者总价达187亿，广州历史上第二贵，也刷新今年全国总价地王。
在全行业流动性高压下，谁会出手？据悉两块地均有企业介入前期洽谈。平安、华润、保利？坊间传闻不断。
唯一确认的是，两地块未来楼价依然豪宅价。
-珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块-
宗地面积：133057.9082㎡
计容面积：≤200576㎡
挂牌起始价：385828万元
起拍楼面价：32680元/㎡
地块前身是华夏幸福新隆沙地块中的涉宅地部分。靠近地铁1号线、11号线（在建中）交汇的芳村地铁站，交通相当便利。
由三块地组成：
AF020112地块：商住混合用地（B1、B2、R2）
AF020119地块：二类居住用地（R2）
AF020108地块（配建安置房地块）：商住综合用地（R2、B1、B2）
拿地附加条件很多，配建面积超11万方，占宗地面积85%，对开发资金要求高，无疑也会托高住宅部分价格，真正楼面成本远不止账面的3.2万/㎡。
配件条件：
AF020108地块11705㎡用于配建安置房；
另需配建AF020118地块（体育与公交场站混合用地）和AF020109地块（中小学用地）及核心区AF0201单元用地范围内的市政道路和公共绿地（涉及的芳村大道及珠江隧道芳村出口路段除外）；
还要负责组织落实AF020114、AF020133地块范围内4处文物的迁移迁建和修缮。
由于是退地，华夏幸福此前在112/119地块上已经有部分在建建筑，这部分仍需按照已取得的规划继续建设，后续再按出让合同约定更名和新发。
新隆沙地块现状 图/网易房产摄
新隆沙地块总建筑面积近45万㎡，是除了此前广信资产包的拍卖以外，荔湾区近年来少见的大项目。由6宗地组成，除了本次挂牌的三宗涉宅地。其余的三宗纯商地也有了动静。
上个月，立白中心旁、一线临江的117/116商业地块合并，被认为要引入华润万象城做准备。
114地块为原300米高广州幸福中心地标建筑所在，去年底推地公告发出后，仍通过了超限审查。网易房产近日走访看到，114地块目前建成有两栋建筑10层左右的主体框架，现场停工状态，对面士多店老板说，今年以来都没见到开工。
商地部分处停工状态 图/网易房产摄
这块地的规划“引进一家A股上市公司的全资公司，引入引入世界200强且经银保监会批准精英的全国性保险公司省级分支机构。”被认为是为华夏幸福大股东中国平安量身定制。
因此，坊间一直传闻，平安将扛下新隆沙，并沟通华润共同开发。这样地标保住了，荔湾万象城也有了。早前华润平安联合体入主黄埔新溪旧改，让传闻多了几分真。
荔湾急需产业，华夏幸福擅长产业新城，本是一拍即合，无奈命运弄人。目前的坊间传说，有背景依据，更寄托着大众的美好希望吧。
-芳村大道南以东地块-
宗地面积：400249.47㎡
计容面积：≤979655.38㎡
挂牌起始价：1876041万元
起拍楼面价：20178元/㎡
另一宗地则位于白鹅潭商务区东沙片区，属于广船二三期。整个广船地块被分为三期，一期地块于2020年1月出让，即广州滨江上都璇湾 ，售价8万元/平，荔湾房价头部代表。
无论体量还是总价都是“巨无霸”级别，总体量近98万平，总价超过187亿元，广州历史第二贵。
第一贵是广州亚运城（255亿元），在2009年12月由富力、雅居乐、碧桂园三家联合拿下。
芳村大道南以东地块同样接受联合竞买，而竞拍条件里的一条：
截图/广州公共资源交易中心
让广州地铁走入了“买家” 预测范围。广船最新规划中也提及，将结合鹤洞东站进行站城一体化T0D开发，打造新一代城市商务商业文化综合社区。
作为广州“隐形地主”，广州地铁近年来在地市多有斩获，且素来偏爱插旗总价高、与地铁建需打配合的地块，尤其包揽TOD项目。
无论如何，啃下这宗地需要十足实力，除了总价高，开发条件也苛刻：
配建办公物业计算容积率建筑面积50000平方米；
负责建设市政道路用地、绿地用地；
配建规划条件中的AF040374地块（服务设施用地）；
自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000平方米；
地处广船旧址，需要配合用地范围内涉及4处造船厂船台风貌，1处文物车歪炮台保护。
两宗地考验十足也优势明显，但上一轮附近的陆居路宅地流拍，也为最终走向蒙上不确定因素。
白鹅潭新记忆点：
商业大IP+满眼大豪宅
论产业，对比琶洲、金融城鱼珠CBD、科学城、知识城，白鹅潭明显缺乏竞争力，稳定的产业IP依然是多年前的立白、唯品会等。
等不及总部经济区的大饼落地，也赶不上东部产业引进的速度，今年以来转而在商业布局上花了大力气营销。
白鹅潭几大商业IP，给市场留下记忆点：
广州第二个太古汇，全国第四个太古里，将落地于白鹅潭聚龙湾片区，9月16日还高调举办了动工仪式；
星河集团的COCO Park首进广州，牵手广州国际医药港，落子白鹅潭CBD；
“复刻”万象城首店的华润商业综合体正式开始招标，项目名称表述为“白鹅潭项目-2期”，工期预计5年。
刚刚结束的，中国广州国际投资年会荔湾区平行分会，14个重点项目集中签约。
在高端新商贸占了三个，其中包括网红店沃尔玛山姆。
广州国际医药港的购物中心也正在进行内部装修及品牌进驻装修。
荔湾14个集中签约重点项目
靠商业翻身的步伐，也体现在供地规划上。前文提到的新隆沙116/117地块万象城传说，广船新规划强调形成一个城市商业综合体，还将带来一个滨江船厂原址主题公园。
大IP自带话题度，相比以往故事的庞大悬浮，更具可见性。带来一波舆论热度。未来建成落地，也会带动本地外区人流流动消费。
相比其他新板块产业先行-住宅建设-配套跟上，白鹅潭另辟蹊径，反向推进，也体现在了新品住宅上。
“豪宅化”是今年该板块的一手市场写照，一批中高端住宅项目集中入市，包括：
广州医药港的住宅项目广州幸福湾主推建面233㎡、255㎡、335㎡带装修大平层单位，均价9-11万/㎡。
广船一期广州滨江上都一期璇湾上一期建面约110-155㎡，约7.5-8万元/㎡。
星河江缦主推176-235平米四房单位，均价7万/㎡。
地价3.3万/平的金桥二期地块就在隔壁，预测房价也不低。
与珠江对岸，珠江御景壹号（10万/㎡）、天誉半岛（12.8万/㎡），交相辉映，空气中都是金钱的气息。
白鹅潭对岸景观 图/网易房产摄
转向打商业ip牌是否是好出路？
核心区陆居路地块的流拍，可以看出，此前构筑的信心不够，对板块拿地依然谨慎。
业内也有专家提出，白鹅潭规划修改次数太多，不仅影响了规划真正落地实施，也挫伤了信心。
而这一次土拍可能是转机。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，在广州发改委和荔湾区政府发布的《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》之中，白鹅潭地区定位为“老城市新活力“的核心示范区、广州西部主引擎，作为广州西部最为重要的产城融合发展高地，如果能够借此集中供地的机会加快顶级商业IP的引入，不仅可以补齐当地缺乏高端商业的配套短板，还可以形成强规划和强配套的联动效应，进一步加强板块招商引资的吸引力，也为房企在片区打造中高端商品房项目提供了坚实的基础。
根据此前透露的消息，本次荔湾区两宗地的出让，均有企业介入前期洽谈，并且与近期荔湾区的重点项目签约关系紧密，很有可能成为广州三批次出让的一大亮点。
热点报道
网易房产广州站
回复“楼盘名”查热盘 | 回复“房票”查资格
回复“公积金”查明细 | 回复“房价”查报价
